Un retournement du marché de l’immobilier en France en 2019 ?

Bien que le marché du bâtiment neuf ait rencontré un recul assez brusque au cours de l’année 2018, le secteur de l’immobilier en général se portait très bien. En début 2019, la majorité des indicateurs semblaient positifs mais certains experts annoncent qu’un retournement imminent est inévitable. Entre la hausse des taux d’intérêt et le ralentissement des nouvelles constructions, tout porte à croire que l’immobilier hexagonal rencontrera des difficultés durant les mois à venir.

Les principales causes de cet éventuel retournement du marché immobilier

D’après les spécialistes, il ne faut pas fermer les yeux sur les différents signes qui présagent de façon plus ou moins précise une mauvaise tendance pour 2019. En premier lieu, le domaine de la construction des logements neufs a dégringolé en 2018 après deux années de progression régulière.

Une baisse de 7,6% en une année a été notamment constatée. Pourtant, les indicateurs dont la construction, le volume de transactions et le prix des biens sont interdépendants. Ce qui implique que si l’un d’entre eux se trouve en mauvaise posture, les autres suivront invariablement.

En d’autres termes, la rareté des permis de construire qui s’est poursuivie en 2019 est susceptible d’entrainer une baisse des prix dans l’immobilier. D’un autre côté, le pouvoir d’achat des Français se dégradent et l’annulation de nombreuses aides à l’accession à la propriété depuis quelques mois n’arrange rien. Les écarts sont en train de se creuser entre la hausse des prix et celle des revenus des foyers.

Par ailleurs, de plus en plus d’acquéreurs potentiels considèrent les coûts actuels comme irréalistes. Ils anticipent peu les hausses, ce qui montre de façon plus claire que le marché souffre de stagnation. Les anticipations des particuliers permettent effectivement d’évaluer l’évolution du marché immobilier.

Le cycle de hausse de prix de l’immobilier touche-t-il à sa fin ?

La France a connu un véritable boom immobilier durant 2016 et 2017. Mais c’était également le cas de nombreuses grandes villes des États-Unis et d’Espagne vers le début des années 2000. Les prix des maisons et des appartements ont alors augmenté en même temps que les revenus de la population. Mais tout s’est retourné en 2007. Si la France a échappé à cette situation à l’époque, elle semble se faire rattraper plus d’une décennie plus tard.

Au cours des deux années de progression régulière, les ménages avaient anticipé les augmentations des prix, sachant pertinemment que c’était une évidence à cause de l’importante demande. Mais au moment où ils sont conscients du recul au niveau des ventes des logements, anciens et neufs, ils s’attendent naturellement à des baisses de coûts. Pour le moment, les investisseurs campent sur leur position et continuent d’augmenter les prix des biens. Il faut juste noter que si les hausses étaient en moyenne de 3,2% en 2017, elles n’étaient que 2,3% l’année suivante. En clair, les prix continuent de s’élever mais avec ralentissement.

En outre, la demande des ménages influent directement sur l’évolution du secteur. Ce sont également des investisseurs non négligeables qui évaluent la situation en amont avant de finaliser un achat. Il se peut qu’un couple ou une famille se trouve dans le besoin d’acheter un logement après des années d’économies. Dans ce cas, ils ne dépasseront pas le budget alloué dans un bien qu’ils jugent plus cher qu’il ne devrait l’être.

D’un autre côté, l’immense majorité des acheteurs considèrent l’acquisition d’un bien immobilier comme un placement fructueux. S’ils trouvent que les coûts sont élevés alors que le marché est en train de se retourner, ils n’y investiront pas. L’achat ne peut se faire que lorsque le principal intéressé ait l’assurance qu’il pourra vendre le logement avec plus-value. Or, les tendances actuelles ne vont pas dans ce sens. Et il faut comprendre que les particuliers n’encourront pas l’endettement à cause d’une acquisition immobilière à risque. Par conséquent, la baisse des prix s’avère incontournable dans les mois à venir.

Quelles sont les villes les plus touchées par ce retournement ?

Les plus grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux ne souffrent pas encore de cette tendance négative. Les prix des appartements parisiens ont même augmenté de 7% depuis 2018 avec une moyenne 9 600 €/m². Mais Bordeaux détient le record du taux de hausse avec ses 18% (environ 4 200 €/m²), tandis que Lyon connaît une augmentation de 8,5% (3 800 €/m2). D’ailleurs, c’est surtout dans ces deux villes que les ventes sont en suspens.

Dans d’autres cités telles que Nantes, Rennes, Nîmes, Lille et Strasbourg, les prix ne se sont élevés que de 5  à 2%. La stagnation des tarifs est plus marquée à Nice, Marseille, Toulouse et Montpellier. À Nancy comme à Amiens, Caen, Caen, Dijon et Limoges, les logements se vendent en moyenne à 2 000 €/m2. Mais plus on s’écarte des métropoles économiques, plus le marché est essoufflé. Il n’est plus évident de trouver des acheteurs dans les zones rurales à des coûts qui avantagent des vendeurs.

2018 a pourtant connu un bilan assez positif…

Les bâtiments neuf ont été en recul en 2018 mais le nombre total de ventes immobilières a atteint les 948 000 au cours de l’année. Bien que l’augmentation des taux de crédits immobiliers a été annoncée durant l’année, elle n’a été appliquée qu’en 2019. Le climat économique du pays a donc permis à de nombreux ménages de devenir propriétaires. La demande a même doublé par rapport à 2017 dans quelques grandes villes.

Mais la hausse des taux devenue une réalité, sans compter l’annulation de quelques aides au logement, a freiné les ventes. Et à moins que l’État ne prenne des mesures afin de faciliter de nouveau l’accession à la propriété, le marché risque de s’enfoncer. La réduction de la demande obligera les vendeurs à revoir les prix à la baisse.

Une conséquence du Brexit ?

En effet, les experts s’accordent à dire que le Brexit continue de se faire ressentir en France et l’immobilier en paie les conséquences en partie. Plusieurs investisseurs britanniques ont quitté le navire, ce qui a provoqué l’augmentation des taxes sur les revenus immobilières avec des plus-values allant actuellement de 20 à 33%.